观点

以及自持型标的【金融街等】 3. 多元化转型是打开增长天花板的重要路径

字号+ 作者:中视网 来源:搜狐号 2018-04-01 00:00 我要评论( )

招商房地产最新观点&数据跟踪:房地产投资到底如何?房地产板块和大盘风格切换冲突吗?

 
行业策略:
(1)关于1-2月房地产投资数据解读:
还是先谈谈销售,销量回落幅度比市场预期好一点,回调主要原因还是周期这一核心因素。

在周期回调背景下(表现为基数高位),偏严的调控政策以及最近媒体提及的房贷利率攀升等因素,使得销量同比数据如期回落。得益于重点二线城市及部分三四线城市销量在春节期间的改善,总量数据回落幅度比市场预期要小。我们还是要强调拉长观测区间,“3月定全年”,根据3月份的销售数据来进行全局销量观测和判断。预计销量同比维持继续下行趋势而一线和部分二线城市已出现改善,维持全局销量同比底部在18年年中左右的判断,全年呈现宽U型走势,基本面从18年-19年仍将有一波温和复苏。重申18年或是地产股大年,重申房地产指数超额收益新起点,全年或仍有30%+超额收益空间投资主要由拿地和名义建安两部分组成,两部分都包含了价格因素。1-2月房地产名义投资同比增速显著回升得益于拿地费用回升和实际开发速度反弹
a. 拿地费用贡献大,其同比接近顶部。计入投资的拿地费用是现金流的概念,历史上拿地费用滞后土地成交价款2-3个季度左右,主要是因为当期的拿地面积(即土地购置面积)对应的土地款(即土地成交价款)是分期付款,并分期计入开发投资中的土地购置费(即拿地费用)
根据土地成交额的领先作用判断,土地款同比增速将滞后于土地款的顶部(17M11)于2018年上半年见顶;考虑到近期拿地要求趋于严格,换句话说,对于土地款的缴纳会更加重视,因此我们判断该轮小周期中的拿地费用滞后效应或一定程度上减弱;这意味着拿地费用同比增速仍将上行但或早于18年年中之前见顶。其对投资的拖底作用或减弱
b. 我们对于建安进行拆分:名义建安=建安价格指数*在建面积*实际开发速度。价格指数可以反映到统计局公布的PPI数据,接近固定资产价格指数
有观点认为1-2月房地产投资高是前期上游价格上涨造成的,从我们观测指标来看,上游价格是回落的,这一观点得不到印证。在建面积也是在缩小,对于建安短期回升也能难起到正向贡献。实际开发速度此前已经负增长,短期有反弹,1-2月份许多开发商做了加快施工进度的安排,有春节备货原因也有对全年推货的提前布局总结来看整体房地产投资反弹的原因主要还是得益于拿地费用回升和实际开发速度低位的反弹。对于投资我们维持18年前高后低,全年放缓至5%(2)对于地产机会和市场风格切换的看法
有观点觉得市场风格切换对房地产板块不利
我们需要结合就是经济供需关系和流动性的相对位置来观察,经济供需关系短期调整和流动性改善的组合支持之前从上证50向中证500和创业板风格切换的走向,这种情况并不对地产形成排斥, 地产只是承担了年初以来资金切换的第一个桥头堡,地产是第一个被大家认同和看好的板块,在大盘受挫之后又重新具备了低估值业绩确定性高等多重优势地产通常机会就是经济供需关系短期出现回落,加上流动性略微转好的趋势下,这个层面其实和创业板的受益背景是统一的。我们关于利率,也重申有别于市场的一个观点:近期按揭利率的上调已处于尾端,十年期国债收益率上涨对按揭利率的滞后传导将在18上半年趋于结束。我们前期对十年期国债收益率的预判已在近期10年期国债期货的上涨中得到初步印证,这种预判源自对我们房地产产业链的研究;往后只要十年期国债利率不再极端的创新高,也预示按揭利率同比即将滞后见顶;往后看,按揭利率将出现改善,这对房地产销量的压制将减缓甚至转正
(3)重申超额收益新起点,全年房地产指数或仍有30%+超额收益空间,配置组合方面:首选周转提速的资源型、优选周转型蓝筹、关注高杠杆弹性品种、部分低估值小票可再平衡配置。从1线/1.5线/2线角度看,配置型策略首选高性价比的1.5线蓝筹、趋势型策略看1线蓝筹
配置组合:节前我们说过,前期强势的个股都是我们可以布局的方向,年底超额收益都预计在30%以上。重视三类:首选周转提速资源型【华侨城等】、周转型蓝筹【金地/保利/万科等】,关注周转型弹性品种【阳光城/泰禾/蓝光发展等】,此外还有【绿地/北京城建等】。(部分标的因进入限制名单调出组合)
1. 18年销量同比呈宽“U”型走势,全局销量同比18年中左右见底,一二线或提前见底。基本面角度:a. 首选周转提速资源型企业:【侨城等】,兼具资源价值和业绩提速双击;b. 周转型蓝筹:【金地、保利、万科等】,尤其是金地仍具性价比优势,万科在周期调整和底部震荡区间更具相对收益;c. 周转型弹性品种:【阳光城/泰禾/蓝光发展等】;此外,【北京城建】属于高折价资源型,存在估值修复机会,【绿地】销售规模与市值不匹配,上涨空间明显。从1线/1.5线/2线角度看,配置型策略首选高性价比的1.5线蓝筹【金地、华侨城A等】、交易型策略看1线蓝筹【万科A、保利等】
2. “租购并举”是重大制度性变革,政策红利有望持续落地:大开发商、地方国企、中介服务商等将成集中式长租的主导,二手中介将成分散式长租的主导;关注【万科、昆百大等】,以及【张江等地方国企】。此外,Reits相关主题是长期关注点,关注房地产基金稀缺标的【嘉宝】,估值角度参照行业空间法的25-35X PE做高抛低吸,以及自持型标的【金融街等】
3. 多元化转型是打开增长天花板的重要路径,并且市场的风险偏好有望适度改善,可加大对部分小票的关注力度,新领域成长性和基于RNAV的安全边际是核心选股原则,部分中小票已具备安全边际,可再平衡配置:关注医美潜在龙头【苏宁环球】,地产RNAV提供显著安全边际,医美产业转型提供潜在期权;关注物流地产第二梯队潜在龙头【南山控股】
4. 国央企改革是重要主题:重点推荐央企改革【侨城、保利等】、以及沪深渝等热点地区,雄安后面也应更关注国企和央企。行业横向整合将是未来难得的确定性机会,尤关注央企整合,核心受益标的包括整合方【侨城、保利等】以及潜在被整合方【南国等】。地方国企改革关注沪深渝等热点地区
5. 持续关注“南北两极”两大区域主题:京津冀协同战略显著提高区域平均价值,关注两大价值型龙头;粤港澳大湾区:从城市弹性、公司基本面及储备分布看,【侨城、华发、天健等】为中长期价值型标的,【世荣、格力等】短期弹性更大,【金融街】惠州货值占比较高
风险提示:市场流动性波动风险加大

□ .赵.可./.董.浩./.李.洋./.刘.义  .招.商.证.券.股.份.有.限.公.司

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