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中梁.钦州府:中梁IPO“求稳”

字号+ 作者:中视网 来源:搜狐号 2019-06-29 01:22 我要评论( )

中梁IPO“求稳” -房产频道-和讯网

 

中梁控股集团董事长 杨剑

  期待多时的杨剑,终于等来了中梁控股(02772.HK)的聆讯结果。

  6月26日,港交所显示,中梁控股正式通过聆讯。这意味着中梁控股离上市仅一步之遥,内房股将再添一员。

  作为最后一家未上市的千亿房企,中梁的IPO之路备受关注,从去年11月递交招股书至今,发生了上市申请失效事件,中梁立即重新递交招股书,并更新了部分数据。

  而今,中梁即将登陆港股,创始人杨剑的资本梦也将实现。6月27日,中梁控股宣布,预计将于7月16日挂牌上市,股票代码为(2772)。另外,在6月27日-7月8日之间,中梁计划在全球发售5.3亿股股份。其中,10%于本港公开发售,90%作国际配售。据悉,克而瑞证券是中梁上市的承销商之一。

 
  中梁控股集团总裁 黄春雷

  股权分配

  聆讯后资料显示,中梁将要发行的5.3亿新股,占发行后总股本的约15%,每股发行价在5.2-6.68港元之间,按每股发售平均价5.94港元计算,倘若中梁不行使绿鞋期权,扣除发行费用后,预计此次IPO可以为中梁控股募集资金净额29.18亿港元。

  一般来讲,房企IPO发行股本占总股本的比例在15%-25%之间,而此次中梁发行约15.01%的股本,是按照最低比例在发行。另外,按照IPO的发行价,中梁的市盈率为4倍,而通常IPO房企的市盈率为5倍,由此看出,中梁此次的股本发行价偏低,意在“求稳”。

  对于此次发行股本占发行后总股本的比例,中梁控股副总裁游思嘉透露:“如此次配售成功,约有15.01%的新股对外发售,创始人杨剑约持有81.48%的股份,杨剑的配偶徐晓群持有1.68%股份,剩余是第三方投资公司盈智环球股份有限公司持有0.83%的股份。”

  发行股本前股权结构

 
  根据最新资料显示,杨剑目前持有中梁的股权比例为97.04%,其配偶徐晓群持股比例为1.98%,夫妻两共持有中梁99.02%的股份。而在发行股本后,两人共同持有中梁的股权比例将减少为84.16%。

  发行股本后股权结构

 
  而关于此次IPO集资的用途,中梁控股方面透露,所得款项的60%将用作现有物业项目或项目阶段的建筑成本;30%将用作偿还绝大部分若干现有信托贷款;以及10%将用作一般营运资金。

 
  6月27日,中梁控股管理层出席投资者午餐会

  三年跨千亿

  对于仅用3年时间就发展壮大的中梁来说,挂牌已经进入倒计时。

  而对中梁的成功,业内普遍归结为两方面:一方面是抓住了三四线城市释放的红利,另一方面是凭借其特有的阿米巴生态系统。“公司的高速发展很大程度上得益于独特的阿米巴生态系统”,这是中梁招股书里的一句话。

  在2016年至2018年上半年期间,中梁瞄准三四线城市,将目标聚焦在长三角,将其标准化的房地产开发流程广为应用,通过小地块、高周转的策略,缩短了销售周期和现金流周期,成功实现从百亿跃升到千亿规模。

  对此,杨剑曾做过一个比喻:“如果布局一二线城市是开大奔,布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔,我开50辆宝马mini,我还是大有机会。”

  棚改政策的红利,引爆了三四线楼市,中梁成功抓住了机遇,并得以迅猛发展。招股书显示,中梁营业收入从2016年的29.25亿增长到2018年的302.15亿,年复合增长率高达221.4%;2016年、2017年、及2018年全年的销售额分别为190亿、649亿、1015亿,年复合增长率超过70%。

  三年的时间,中梁控股以惊人的增长速度成功跨入千亿阵营,被业内成为“地产黑马”。截至2019年3月31日,中梁已于五大战略经济区中23个省份及直辖市的124个城市开展业务,从温州(楼盘)大本营走向了全国。

  高增长与降负债

  在2019年,中梁继续高增长的发展势头。在2019年第一季度获得应占土地储备289.79万平方米,仅4月又新获土地储备155.09万平方米。截至4月30日,中梁总土储面积达到3994.77万平方米。另外,在2019年前4个月,中梁控股合约销售总额达到377亿元,而在前三个月这一数值尚为248亿元,4月单月增加129亿元。

  在保持规模快速增长的同时,中梁也在不断的降低财务杠杆。从2016年至2018年,中梁的净资产负债率分别是1790.2%、339.5%、58.1%,净资产负债率在大幅度的降低。截止到2018年底,中梁一年内需偿还贷款总额为144.7亿元,而现金及银行结余为230.8亿元,足够覆盖短期内的偿债金额。

  不过,中梁的整体融资成本偏高,招股书显示,2015年—2018年上半年的平均融资成本分别为13.4%、12.4%、9.9%、9%。而依据“债市研究”2018年报告显示,40家典型房企的融资成本在4.3%-8.9%之间。

  而对于外界关注的债务问题及融资成本,游思嘉表示:“公司的现金基本上能覆盖短期负债,所以公司的现金和资金链相当的安全、流动性非常高。去年年底公司的利息成本为9.9%,随着上市,打通境内外的债券市场以后,9.9%的利率有相当大地压缩空间。”

 

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