在同条线上价格仅次于常熟路站

作者:小宝 时间:2017-12-08 00:37

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中商情报网讯:“走过那个“买房就像买白菜”的暴涨年代后,房地产进入相对平稳期,住房消费升级和性价比的意义也开始凸显,大数据提供了重新发现房屋价值的全新视角。

无论是房地产的暴涨还是平稳期,地段永远是影响房价最重要的一个因素,与装修、朝向、建筑年代等个性化标签相比,地段更易标准化。作为汇聚大城市人流“泉眼”的地铁站,正是关于地段的一种具象符号。

在一线大城市,当被问及“你家住哪里”时?回答一般是某一座地铁站。而在各家中介的购房网站上,“地铁房”也是最明显的一个选择按钮,上海有六成房屋都在距离地铁站不到1公里的范围之内。

地铁站辐射圈形成城市新的认知坐标,可以说摸清地铁房价格分布,也就基本了解这座城市的房屋价格体系。笔者手握超过1亿条城市数据,制作了一份上海房价洼地指南,希望能为科学买房事业做出一点微小的贡献。

看价格:陆家嘴站房价最高,闵行5号线均价最低

笔者从上海中原获取了2017年6-8月上海二手房成交价格数据,为这些小区匹配距离最近的地铁站,并分别计算它们到最近地铁站的距离,作为地段标签。

上海59%的小区距离地铁站不到1000米,在这个范围内的房源就算是地铁房。

在单个地铁站周边,不存在距离地铁站越近房价就越贵的规律,距离地铁站300米的房子,并不一定就比800米的更贵。不过,整体来说,地铁房比非地铁房要贵不少。在我们的统计期内,上海二手房成交均价为52853元/㎡,再做区分的话,地铁房为62847元/㎡,非地铁房仅为38441元/㎡。

① 常识并没有被打破,整体来说,越靠近城市中心的地铁房,价格就越贵。但具体到各条线路,它们并非平滑地向两端延伸递减。如7号线终点花木路站,在同条线上价格仅次于常熟路站,还有2号线终点站徐泾东、10 号线最后3站三门路、殷高东路和新江湾城,都不是所处线路的价格末位。这里涉及一个小背景知识,花木和10号线末三站靠近的五角场,在早年规划中,跟徐家汇和真如并列为4个城市副中心。

② 地铁房均价排名前5 位的行政区依次是,黄浦区、徐汇区、静安区、长宁区 和虹口区。落在第3名的静安,指的是包含了旧闸北的新静安区。

③ 平均房价最高的线路是13 号线,随后依次是2号线、4 号线、10 号线和1 号线;平均房价最低的线路是1号线的延长线5号线,所有站点都在闵行区内。

④ 城市地铁房有两个可俯视全城的价格高点区,一个是黄浦、徐汇与静安三区交界,具体指淮海中路、常熟路、上海图书馆、新天地、陕西南路与南京西路几个站点,都是浦西如雷贯耳的名字,个个都拿得出手;浦东靠着陆家嘴站十分争气,以一敌多彰显壕的风范,比江对面的一众站点俯视点都更高。

看居住性能:向外一路走低,莘庄七宝异军突起

仅从价格入手做文章,其实并没有办法判断到底值不值,还需要找一个可衡量该地段价值的评价纬度,为地段评估打分。

大方针要坚持,房子是用来住的,我们在做评估时主要考虑的便是该地段的居住实用性。城市人生活在这里有哪些需求?第一当然是基本生活服务配套要方便,医院/诊所、幼儿园/托儿所、菜市场、小超市/便利店、洗衣房甚至宠物医院,都是可以让生活更美好的基础设施与社区商业配套;第二是通勤方便,最好交通时间30分钟范围内有足够多足够好的工作机会,如果早高峰时地铁还不算拥挤,那就更好了;第三是休闲与购物方便,最好想逛就逛,餐厅、咖啡店、体验店、品牌店甚至书店等都需要,有个优质的商场或购物中心似乎就能解决问题,如果再有公园/绿地那就更好了。

笔者综合考量以上所有要求,结合数据,让每个地铁站辐射圈都拥有了一个居住性能分。对于该表的实际使用可灵活处理,如遇学区房、重大设施改善预期等等满足个性化需求的重大加分项,可以对特定站点酌情加分。

上海各地铁站周边的居住性能得分如下图所示:

在同条线上价格仅次于常熟路站

可以看到,居住性能分基本遵照市中心-内环-中环-外环依次递减的规律。排名前5的站点依次是黄陂南路、新天地、大世界、南京东路与豫园,全都是黄浦区的。排名前20的站点都没有溢出内环线,黄浦区占去7个,静安、虹口、徐汇和浦东新区则各有3个。

按此逻辑,地铁线路向外延伸,居住性能理应一路递减。不过也有例外,在一路向外的过程中,一些站点的表现异军突起,如嘉定的安亭站和闵行的莘庄站和七宝站,都值得重点关注。

虽然都在外环外,但在全城304个站点中,七宝站居住性能总分排名第111位,莘庄站居住性能总分排名第121位,最低的安亭站居住性能也排到了第148位,它们的居住性能指标构成相似,休闲娱乐、居住便利和商业均在中上游水平,不过30分钟商务圈还是相对弱势了一点,说明住在这里的通勤成本还是居高不下。

找洼地:上海地铁站居住性价比TOP 10 站点

这是否意味着,七宝莘庄安亭这三个站可能就属于性价比之选?

科学买房最重要一步,就是将房价和居住性能分结合对比,查缺补漏,找找是否还有价值相对未被完全挖掘的房价洼地。

我们发现,地铁房价与该区域居住性能评分之间的线性相关系数达0.76。也就是说,多数地铁站点都符合这样的一个规律——其辐射圈居住性能评分越高,地铁房的价格就越高。

在这一观察维度下,我们通过计算性价比来捡漏。分析计算结果,上海地铁房居住性价比呈现以下特征:

?从平均值来看,内环站点地铁房的居住性价比最高,随着环线外扩,居住性价比逐渐降低。这一定程度上意味着,即使城市发展的大趋势是将更多资源导向外围区域,但这些传统非核心区域配套资源集聚的程度, 还没有赶上该区域房价上涨的速度。

?站点平均居住性价比TOP3 的线路依次为4号线、10 号线与13 号线。

?站点平均居住性价比TOP3 的区域依次是虹口区、静安区、黄浦区,3 区交界处站点居住购房性价比平均值最高。

通过比较不同站点的购房居住性价比,中视快报网 头条快报,便能发现城市地铁房“洼地”。这里的“洼地”是一个相对概念,指那些居住购房相对最划算的区域,或者说同样的内部外部居住环境下价格相对便宜。我们将全城的地铁站按照地铁房居住性价比进行排名,并挑出TOP 10 站点,定义为“洼地”,开始捡漏!

在同条线上价格仅次于常熟路站

责任编辑:小伟新闻报料:021-22816006-8012   本站原创,未经授权不得转载
关键词 >> 上海哪里房价最便宜?数据揭秘上海地铁房性价比最高的十大站点
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