未来这几个城市房价率先下跌!供地急增!形势真的在变了...

作者:小宝 时间:2017-12-08 01:04

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入场晚了,转手待有时。

我的两个同事,都生活在我国经济总量前十的城市,事业风生水起,有钱炒房不奇怪。

然而今年,一线城市土地供应大增。过往“面粉贵过面包”的现象得到了有效缓解,一线城市的新房价格也得到了稳定。

笔者去认真看了前十月,我国十大城市土地供应和成交情况。我想说,一二线城市的刚需朋友们,购房利好周期或许来了。但与此同时,炒房军团,可能要耐住寂寞了。

不废话,上数据。

1

十大城市有7个前10月宅地供应增加,其中北京、重庆、上海、广州、武汉增幅都超30%,北京更是增幅高达818%

很多媒体和市场人士都说,北京前10月,住宅土地出让金创新高,已经超2000亿元,仅10月就成交262亿元,居十大城市榜首。

如无意外,今年北京将成为第一个土地出让金破3000亿元的城市。言下之意,北京房价后市非常看好,赶紧去炒房。当然,北京不给随便炒。

杠杆游戏要说的是,不要只看人家北京土地成交款多,别人供地今年也是实打实增加非常多。高居一线城市榜首。

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图1.2017年1-10月,10大城市住宅用地供应情况 图表来源|中指院

没错,不仅北京多,重庆、上海、广州、武汉前10月,宅地供应都是大幅增长。其中,北京增幅高达818%(如上图1),供应了500万平米左右。只比重庆、天津、武汉少。

重庆(主城区)供应更是高达1153万平米,居全国榜首。增幅也高达137%。注意,这还仅仅是重庆主城9个行政区。

天津供应688万平米,武汉供应557万。

从增幅上说,仅次于北京、重庆的是上海,高达55%的宅地供应增长,接着是被批评土地供应偏少的广州,增幅高达54%。当然总量依旧只有200万平左右,但起码增幅是非常可观的。

然后武汉也有31%的增长,这个增速对于武汉上涨过快的房价来说,是个很大的好消息。

接着杭州、南京增速虽然不高,分别7%、5%,起码是一举扭转1-8月供地负增长的情况。

总的来说,我国最有影响力的十大城市,上述7个(北京、重庆、上海、广州、武汉、杭州、南京)1-10月宅地供应同比都是增长。

天津、成都、深圳得加油了。天津负增长6%,但总量依旧有688万平米,仅次于重庆。

成都宅地供应负增长高达32%,新来的大学生很急,成都加油哦;深圳也是,降幅达72%,人口和经济发展却很强劲,中视快报,想想办法。

2

十大城市中有七个前10月宅地成交两位数增长,其中北京、重庆、广州、上海、武汉增幅超50%,北京、重庆更是三位数增长。

上文,杠杆游戏说到,十大城市有7个土地供应都增长。自然,成交方面也呈现一致性。北京、重庆、广州、上海、南京、杭州、武汉,1-10月宅地成交全部增幅达到2位数。

其中,北京增幅最高,达到741%,虽然和供地增速略低,但依旧非常惊人。

接着,重庆宅地成交增幅为114%,也很高。

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图2.2017年1-10月,10大城市住宅用地成交情况 图表来源|中指院

紧随其后的是广州,增幅高达63%,1-8月时仅22%增长,可见,最近一段时间,广州很拼。同样很拼的还有上海,1-8月也仅22%增长,目前增幅高达54%。

接着南京、杭州、武汉分别增幅为25%、17%、13%。

而从宅地成交总量上说,第一毫无疑问是重庆(主城区),成交1039万平米,当冠军习惯了。

第二是天津,548万平米。虽然不低,但成交增幅,天津比去年同期下滑21%。天津这一年房价涨幅不低啊,最后两个月不努力不行哦。

成交总量排第三的是武汉,461万平米。南京和武汉差不多,仅10月,南京宅地成交面积就高达107万平米——为当月十大城市成交之首。

上文杠杆游戏解剖了,1-10月,成都、天津、深圳宅地供应拖了后腿,成交增速也跟着掉队。成都、天津成交同比负增长都是20%左右,深圳负增长72%。

1-8月时,成都下滑了56%,最近两个月成都还是在追赶,继续努力。深圳当时负增长100%,现在也算进步了。

我国十大城市,城市体量、人口吸引力都很大。应该说,这些城市一年没有几百万平米的宅地成交,并限期开工,都是远跟不上需求的。从这个角度而言,虽然,广州、杭州土地成交增幅都不错,但总量还是远远不够。

至于成都、深圳,不仅宅地成交总量偏低,还负增长,可能最需要努力。

3

杭州、成都前10月宅地溢价率超过50%,9个城市溢价率低于去年同期。

10月,杭州以51%的溢价率,高居十大城市当月宅地溢价榜首。但整体上当月,十大城市宅地溢价率环比下滑了11%。

1-10月,除了重庆,9个城市溢价率都比去年要低。重庆溢价率整体也不高,略有增加,也仅20%左右。

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图3.2017年1-10月,10大城市住宅用地溢价情况 图表来源|中指院

整体溢价水平,杭州、成都最高,超过50%。其余南京、北京、武汉、广州、天津、上海、重庆都低于50%。见上图3。

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图4.2017年1-9月,主要城市土地成交情况 图表来源|中指院

值得注意的是,上图4表明,1-9月,十大城市中,深圳、广州、成都是仅有的三个宅地成交面积低于300万平米的城市。

1-9月,深圳没有成交不多说。作为我国综合实力前四的超大城市广州,仅133万平米的的宅地成交,确实太低。更有趣的是,广州1-9月的宅地均价11967元/平米,而上海为10025元/平米。

上海宅地涉及到保障性、还迁安置房等情况,所以均价被拉低。

但即便如此,上海1-9月成交了349万平米,明显高出广州很多。天津、南京1-9月宅地成交均价也都1.2万元左右/平米,到底是上海羞愧,还是这个城市应该反思?

杭州宅地价格更是节节攀升,1-6月时为1.9万元/平米差一点,现在已经突破2万元/平米。和北京、厦门一起,成为仅有的3个宅地价格上2万/平米的城市。

成都前6月宅地均,过万元/平米,超过上海,目前有所回落,不过依旧高达0.95万元/平米。但看看成都的起拍价,5579元/平米,再看看这个平均成交价格,如上文所述溢价率惊人啊。

整体来说,十大城市有7个前10月宅地成交,实现了两位数增长。这对刚需一族来说,怎么都是重大利好。只是,杭州、北京地价实在是太高了。而成都地价增幅太明显了。

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